“現(xiàn)在基本上積分50分以下的購(gòu)房者，我們是直接拒絕不驗(yàn)資的，很多人入不了圍，當(dāng)下預(yù)估積分需要達(dá)到60分才能進(jìn)入1.3:1的認(rèn)籌范圍。”位于上海大虹橋板塊招商虹橋公館置業(yè)顧問(wèn)李麗對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者說(shuō)。
今年1月末，招商虹橋公館二期正式開(kāi)盤(pán)時(shí)，其認(rèn)籌率接近1000%，這樣的場(chǎng)景正是過(guò)去一年上海樓市的縮影。橫盤(pán)3年的上海樓市打破往日平靜，新房市場(chǎng)“千人搖”頻現(xiàn)，二手房市場(chǎng)則打響學(xué)區(qū)房“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，一時(shí)間房東“跳價(jià)”成為常態(tài)。
為此，上海市各監(jiān)管部門(mén)則在政策端持續(xù)發(fā)力。1月21日，上海住建委等8部門(mén)聯(lián)合發(fā)布紅頭文件“滬十條”;1月25日，法拍房被列入限購(gòu)范疇;1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)文要求住房不封頂銀行不予個(gè)人放貸，同時(shí)嚴(yán)打嚴(yán)控流入房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸;2月6日，新房首次采用“計(jì)分制”進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，上海調(diào)控升級(jí)陸續(xù)出臺(tái)各種舉措，打擊樓市中存在的亂象和投機(jī)炒作之風(fēng)。由于政策的針對(duì)性非常強(qiáng)，市場(chǎng)預(yù)期會(huì)有所轉(zhuǎn)變，降溫不可避免。但是政策本身也保護(hù)自住客的合理需求，因此撇除市場(chǎng)虛火后，還原的是樓市真實(shí)需求。
樓市積分“大招”
新房搖號(hào)新政指出，若人數(shù)與房源數(shù)的比例超過(guò)1.3，則要按照積分高低排序，確定進(jìn)入新房搖號(hào)名單。
綜合來(lái)看，此次新房搖號(hào)的《計(jì)分規(guī)則》分兩部分構(gòu)成，其中基礎(chǔ)分根據(jù)認(rèn)購(gòu)對(duì)象名下有無(wú)房產(chǎn)、5年內(nèi)是否有購(gòu)房記錄、家庭結(jié)構(gòu)和戶(hù)籍情況打分;年限分根據(jù)認(rèn)購(gòu)對(duì)象的社保繳納月數(shù)和系數(shù)相乘算得。
從相關(guān)評(píng)分中可以看出優(yōu)先次序，即家庭戶(hù)比單身者購(gòu)房更有優(yōu)先權(quán)、上海戶(hù)口比外地戶(hù)口更有優(yōu)先權(quán)、無(wú)房戶(hù)比有房戶(hù)更有優(yōu)先權(quán)、近5年無(wú)購(gòu)房記錄的也將享受更大優(yōu)先權(quán)。而第二部分則為動(dòng)態(tài)分，主要是考察社保情況。社保繳納越多，評(píng)分越高，那么機(jī)會(huì)就越大。
“現(xiàn)在購(gòu)房流程有變化，分為認(rèn)購(gòu)、打分、搖號(hào)三個(gè)步驟，根據(jù)130%的認(rèn)籌上線確定入圍上限，最終確定入圍分?jǐn)?shù)線，大于等于入圍分?jǐn)?shù)線的購(gòu)房者才可參與搖號(hào)。”自從春節(jié)結(jié)束后，四季都會(huì)的銷(xiāo)售周樂(lè)最近需要一直和預(yù)約的購(gòu)房者解釋搖號(hào)新政。
新房搖號(hào)新政指出，若人數(shù)與房源數(shù)的比例超過(guò)1.3，則要按照積分高低排序，確定進(jìn)入新房搖號(hào)名單。而認(rèn)購(gòu)者的積分，則由上海市房管局等將根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)、戶(hù)籍情況、名下有無(wú)房產(chǎn)、5年內(nèi)購(gòu)房記錄以及在滬繳納社保等5種情況，對(duì)其進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)核查后確認(rèn)。
作為計(jì)分制試點(diǎn)的三個(gè)項(xiàng)目之一，2月6日，位于閔行區(qū)的建發(fā)浦上灣開(kāi)始公開(kāi)認(rèn)購(gòu)，購(gòu)房者吳堅(jiān)向記者提供的視頻顯示，當(dāng)天在售樓處前，準(zhǔn)備認(rèn)購(gòu)的消費(fèi)者排成的長(zhǎng)隊(duì)至少有20米。
根據(jù)建發(fā)浦上灣發(fā)布的公告顯示，此次上市套數(shù)共498套，按照計(jì)分制規(guī)定，以第647名的分?jǐn)?shù)來(lái)確定新房搖號(hào)名單，該樓盤(pán)咨詢(xún)顧問(wèn)向記者表示：“入圍分?jǐn)?shù)目前還沒(méi)有統(tǒng)計(jì)出來(lái)，正在統(tǒng)計(jì)中。”
據(jù)悉，建發(fā)浦上灣的單價(jià)為4萬(wàn)元/平方米左右，中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月份，上海閔行區(qū)均價(jià)為7.87萬(wàn)元/平方米，且在2月10日，記者查詢(xún)到上海實(shí)時(shí)的平均房?jī)r(jià)約為5.6萬(wàn)元/平方米，皆高于建發(fā)浦上灣的平均價(jià)格，此外此次其公開(kāi)認(rèn)購(gòu)的驗(yàn)資標(biāo)準(zhǔn)為：98平方米房型的驗(yàn)資金額為140萬(wàn)元，128平方米的驗(yàn)資金額為200萬(wàn)元。
同樣在2月6日開(kāi)盤(pán)的金地苑，對(duì)于積分暫無(wú)要求，認(rèn)購(gòu)比接近1.3，二期預(yù)計(jì)在4月份推出。
被“誤傷”的“離婚者”
“政策具體會(huì)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生什么影響，大家都要觀望一下。”
調(diào)控加碼之下，疊加春節(jié)假期因素，樓市降溫不可避免。自“滬十條”等一系列調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，上海新房成交量下降且價(jià)格出現(xiàn)緩和。
白木是某品牌房地產(chǎn)中介七寶區(qū)域的運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人，從一線中介人員做起的他對(duì)于上海樓市有著獨(dú)特的感情和理解。他向記者表示，七寶是上海主要的幾個(gè)學(xué)區(qū)房板塊之一，其負(fù)責(zé)的幾個(gè)門(mén)店銷(xiāo)售最火的便是此輪新政出臺(tái)前的兩周。“新政對(duì)業(yè)主和客戶(hù)都有一定的壓力，它的本質(zhì)就像一個(gè)篩子一樣，篩掉了一些客戶(hù)和房源。”
“政策具體會(huì)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生什么影響，大家都要觀望一下。尤其賣(mài)房者大部分都是置換的，還有一些是賣(mài)掉二手房買(mǎi)新房的，但現(xiàn)在新房更傾向于名下無(wú)房、貸款記錄少的客戶(hù)，置換的客戶(hù)就沒(méi)有太多競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)了。”負(fù)責(zé)徐匯長(zhǎng)橋板塊的中介負(fù)責(zé)人夏冰說(shuō)。
夏冰認(rèn)為，新政對(duì)于二手房或者新房的影響主要在名額限制上，“現(xiàn)在在名額限制上明確了很多標(biāo)準(zhǔn)，之前一些漏洞基本上補(bǔ)好了。”
對(duì)于離婚期限未滿(mǎn)3年而不滿(mǎn)足首套房購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房者，陸家嘴板塊一名中介機(jī)構(gòu)區(qū)域經(jīng)理劉文表示：“這部分購(gòu)房者也面臨解約問(wèn)題，因?yàn)樾枰桓兜氖赘侗壤岣吡撕芏?，有部分?gòu)房者可能承擔(dān)不了。”
更多的影響來(lái)源于稅費(fèi)算法的變化。此前房屋滿(mǎn)2年就無(wú)需繳納增值稅，但新政之下，免增值稅的門(mén)檻提高到5年。
“增值稅的比例差不多等于房?jī)r(jià)的5%左右。以一套1000萬(wàn)元的房子為例，其多出來(lái)的價(jià)格就是50萬(wàn)元左右。對(duì)于新政中免繳增值稅的購(gòu)買(mǎi)期限門(mén)檻，從2年上升為5年的變化，有客戶(hù)因不想額外繳增值稅而選擇了和平解約。”夏冰說(shuō)。
此外，還有不少業(yè)主選擇“買(mǎi)賣(mài)雙方共同分?jǐn)傇鲋刀?rdquo;的方案。“實(shí)際上增值稅總額增長(zhǎng)得并不是特別多，目前負(fù)責(zé)的客戶(hù)分?jǐn)傊?，雙方額外承擔(dān)的增值稅不到10萬(wàn)元。”劉文說(shuō)。
信貸收緊澆滅“火氣”
李夢(mèng)告訴記者，政策出臺(tái)前，她所在的支行每個(gè)月有4億多元的房貸額度，現(xiàn)在額度直接砍了一半。
“2020年下半年我基本‘住’在售樓處了，現(xiàn)在終于也可以在辦公室等著過(guò)年了。”李夢(mèng)負(fù)責(zé)上海一家國(guó)有銀行支行的信貸業(yè)務(wù)，讓她意想不到的是，不久前出臺(tái)的“五道紅線”真正讓她能將繃緊的神經(jīng)放松下來(lái)。
所謂“五道紅線”，是2020年收官之際，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，將開(kāi)發(fā)貸、銷(xiāo)售回款這兩個(gè)房地產(chǎn)資金的主要入口拉上了紅線。加上此前央行、住建部對(duì)重點(diǎn)房企實(shí)施的融資監(jiān)管“三道紅線”，構(gòu)成了需求端和供給端兩端發(fā)力的融資監(jiān)管機(jī)制。
李夢(mèng)告訴記者，政策出臺(tái)前，她所在的支行每個(gè)月有4億多元的房貸額度，現(xiàn)在額度直接砍了一半，自己的收入也因此減半。“以往房貸短則三五天，長(zhǎng)則半個(gè)月就能批下來(lái)，現(xiàn)在至少需要排隊(duì)三四個(gè)月，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的回款壓力大大增大，二手房的房東也因此會(huì)要求提高首付比例。”
而一周前，上海銀保監(jiān)局要求嚴(yán)格審核首付款資金來(lái)源和償債能力，矛頭直指涉房的經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸。記者采訪獲悉，上海首套房貸款最低利率4.65%，二套房最低利率5.25%。小微經(jīng)營(yíng)貸利率水平一直處于低位，由于2020年監(jiān)管層政策傾斜，抵押經(jīng)營(yíng)貸一般能比正常房貸低80~140個(gè)基點(diǎn)。
錦天城律師事務(wù)所資深律師張春光表示，相較于消費(fèi)貸、信用貸，經(jīng)營(yíng)貸的規(guī)模很大且難以把控，其主要目的是為了幫扶實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但有部分商業(yè)銀行可能出于盈利而放松審查。
此外，滬上商業(yè)銀行也被要求對(duì)2020年6月份以來(lái)發(fā)放的消費(fèi)類(lèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查，并于2021年2月28日前向上海銀保監(jiān)局報(bào)送自查和整改報(bào)告。
“現(xiàn)在我們春節(jié)前已經(jīng)不接經(jīng)營(yíng)貸用于購(gòu)房的業(yè)務(wù)了。”一名貸款中介人員告訴記者，新政發(fā)布后，以往簡(jiǎn)單的“那幾張銀行卡多倒幾次”已經(jīng)很難過(guò)關(guān)，所以花費(fèi)的時(shí)間要長(zhǎng)一些，春節(jié)前肯定來(lái)不及做了。“不過(guò)時(shí)間充裕還是能做的，費(fèi)用會(huì)稍微提高一些。”
在新政的影響下，李夢(mèng)所在銀行的貸款審核部門(mén)天天加班加點(diǎn)。購(gòu)房者李耀也告訴記者，最近銀行在查其近3個(gè)月內(nèi)大額資金的流水，并要求他將相關(guān)資金原路返還，為的便是防止經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸的流入。
在白木看來(lái)，房貸收緊才是真正能夠戳破房?jī)r(jià)“虛增泡沫”的利器。“上海并不缺乏購(gòu)房者，最近公示落戶(hù)名單的頻率也越來(lái)越快，有購(gòu)房資質(zhì)的人會(huì)越來(lái)越多。但房貸收緊，首先會(huì)拉長(zhǎng)交易周期，從而減少單位時(shí)間的交易量;其實(shí)銀行提供的房貸總量減少，總的購(gòu)房資金池顯然也會(huì)大打折扣。”
應(yīng)受訪者要求，李麗、張揚(yáng)、周樂(lè)、吳堅(jiān)、白木、劉文、夏冰、李夢(mèng)均為化名
