打擊惡意炒作、降溫局部學(xué)區(qū)房熱的樓市調(diào)控方向，正加速由一線城市向二線城市延伸，最新“接棒”的城市是合肥。
5日晚間，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)，醞釀多時的“新皖八條”正式出爐。
根據(jù)《通知》，合肥將從八個方面進一步加強樓市調(diào)控，包括穩(wěn)定增加居住用地供應(yīng)、實行市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策、深化住房限購措施、實行市區(qū)熱點樓盤“搖號+限售”政策、從嚴調(diào)控商品住房價格、加強住房貸款審慎管理、加大租賃住房建設(shè)力度，以及嚴厲打擊各種房地產(chǎn)市場亂象。
對于此次出臺的“新皖八條”，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴第一財經(jīng)，政策突出了精準(zhǔn)調(diào)控、綜合施策的方向，旨在遏制當(dāng)前合肥房價上漲的兩大主要原因——樓市炒作和供給不足。具體來看，一方面，新政打擊了二手學(xué)區(qū)房的炒作行為，實行6+3學(xué)位制、二手房限購、搖號+限售;另一方面，對于濱湖新區(qū)和高新區(qū)庫存不足的現(xiàn)象，將增加新房和租賃住房的供給。
“合肥作為省會城市，近幾年在經(jīng)濟發(fā)展以及人口引入方面表現(xiàn)突出，在推動城市快速發(fā)展的同時，住宅的需求量也在同步提升。因此，通過單一的限購政策并不能有效緩解供需矛盾，增加供應(yīng)量是重要手段。”張波說。
從供需角度來看，相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年3月份，合肥市區(qū)共網(wǎng)簽住宅5327套，環(huán)比上漲30.0%，同比上漲24.1%。合肥市區(qū)最新庫存量為23498套，環(huán)比下跌7.6%。
供需不平衡一定程度上推高了房價。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2月份，合肥市新房和二手房價格同比分別上漲5%、5.8%。合肥市房地產(chǎn)研究所副所長凌斌近日曾公開表示，合肥市是國家調(diào)控下的重點城市之一。
為遏制房價上漲過快的勢頭，《通知》提出：從嚴調(diào)控商品住房價格;強化房價地價聯(lián)動機制，嚴格“限房價”;新取得的居住用地，實行住房項目均價控制，平均備案價格不得突破土地出讓前預(yù)測均價。
“這條規(guī)定具有創(chuàng)新性。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進稱，過去各類房價的備案價格政策比較寬松，往往從申請預(yù)售證時起才開始管控。而此次新政將價格管控提前到了土地出讓前，這是限價政策的新模式。
除了限價外，為精準(zhǔn)打擊部分區(qū)域二手住房和學(xué)區(qū)房炒作行為，合肥此次新政還明確了以“熱點學(xué)區(qū)、熱點區(qū)域、熱點樓盤”為調(diào)控重點。
自去年四季度開始，在合肥濱湖、高新區(qū)等熱點區(qū)域，業(yè)主群控盤，中介、自媒體惡意炒作房價等現(xiàn)象屢有發(fā)生。在合肥政務(wù)區(qū)等熱點學(xué)區(qū)，也曾曝光過中介機構(gòu)握有二三十套學(xué)區(qū)房，利用經(jīng)營貸全額購買，再通過高賣高買來哄抬房價的現(xiàn)象。
為此，3月份以來，合肥市房管局曾四度出手打擊樓市炒作亂象。3月2日，合肥出臺二手房網(wǎng)簽新規(guī)，旨在避免虛假房源、限制交易情形房源被交易、出售，和一房多賣的現(xiàn)象發(fā)生;11日，合肥房管局對11家重點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及4家重點房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)負責(zé)人進行約談;18日，合肥市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布“關(guān)于不得參與炒房”的公示;23日，合肥房管局再次約談了惡意炒房的業(yè)主。
此次出臺的“新皖八條”，從限學(xué)區(qū)、限售和限購三方面加強熱點學(xué)區(qū)、區(qū)域和樓盤的調(diào)控。
具體來看，根據(jù)《通知》，在限學(xué)區(qū)方面，自2021年新入學(xué)起，實行同一套住房，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個學(xué)位(多胞胎、二孩等符合法律法規(guī)規(guī)定情形的除外)。
在限購方面，進一步收緊部分區(qū)域二手住房限購政策，暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房。
在限售方面，對熱點樓盤實行“搖號+限售”政策。自2021年4月6日起，登記購房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于(含等于)1.5的熱點樓盤，均應(yīng)實行搖號銷售，由開發(fā)企業(yè)委托公證機構(gòu)予以公證。公證搖號銷售商品住房時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供不低于30%比例的房源用于剛需購房。搖號所購房源自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起3年內(nèi)不得上市交易。
與此同時，針對近期少數(shù)外地戶籍購房者通過法拍規(guī)避限購查詢，造成部分“法拍房”成交價格不斷走高的現(xiàn)象，在限購方面，《通知》還明確，將法拍房納入限購范圍。
中原地產(chǎn)上海首席分析師盧文曦在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，在降溫?zé)狳c區(qū)域樓市“虛火”和圍堵現(xiàn)階段樓市漏洞方面，合肥學(xué)習(xí)并借鑒了深圳、杭州等其他城市的經(jīng)驗。
對于《通知》中提到加強金融端調(diào)控的要求，凌斌認為，這是下一步合肥樓市調(diào)控的重點，但在現(xiàn)階段，合肥在“嚴格落實房地產(chǎn)貸款集中度管理”上仍有困難，可能需要2-4年的時間，才能夠?qū)①J款集中度降到國家要求的范圍之內(nèi)。
“這主要基于兩個客觀事實，一是合肥市素有‘風(fēng)投城市’稱號，而合肥的銀行在投放戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、支柱性產(chǎn)業(yè)的貸款方面能力不充足;二是銀行在貸款過程中本身額度較高，發(fā)放又比較遲，導(dǎo)致了合肥市的房貸利率長期處于全國的前列。”他說。
關(guān)鍵詞： 合肥 樓市調(diào)控
