房地產(chǎn)野蠻增長的“黃金時代”，行業(yè)與市場充滿著不確定因素，引發(fā)資本市場板塊估值下殺，徘徊在估值底部的整個行業(yè)似乎總是坐在資本市場的“冷板凳”上，而這個局面，隨著調(diào)控、融資、利率等一系列政策與市場數(shù)據(jù)走向穩(wěn)定化，開始轉(zhuǎn)變了。
多家券商曾預(yù)判：平穩(wěn)預(yù)期下，房地產(chǎn)板塊估值下殺將被修復(fù)，公司銷售與業(yè)績增速將成為市場關(guān)注點;看好業(yè)績優(yōu)良的行業(yè)龍頭公司的表現(xiàn)。
今年2月25日A股房地產(chǎn)板塊的集中脈沖，則被視為房地產(chǎn)板塊輪動來臨前夜的重要信號。被忽視的房地產(chǎn)“隱形白馬”股，開始回歸投資者視野。
“絕對底部”
在今年2月25日，A股中多家房企股票突然觸及漲停板，H股中多家房企股票漲幅則超過12%。對于正處于熱點中的醫(yī)藥或者新能源行業(yè)而言，在資本市場上上演批量漲停的一幕并不少見，但對于已經(jīng)“冷靜”了多年的房地產(chǎn)板塊而言，這一幕則極罕見。
廣發(fā)證券曾指出，“房地產(chǎn)板塊估值處于絕對底部區(qū)域，流動性的邊際改善對龍頭估值底部抬升將起到支撐作用，疊加集中度提升帶來的業(yè)績彈性，龍頭公司具備確定性的投資價值。”其他多家券商也做出了房地產(chǎn)板塊輪動將來臨的預(yù)判。
從2016年底開始，“房住不炒”伴生一系列政策、金融工具施向房地產(chǎn)。2016年被視為房地產(chǎn)PE值的轉(zhuǎn)折點，相比較其他行業(yè)，當時房地產(chǎn)PE值已經(jīng)跌到了歷史低位，此后再一路走低，這也讓券商得出了“絕對底部”的結(jié)論。
2020年疫情“黑天鵝”過后，房地產(chǎn)板塊再度下探，2020年7月份A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)達到15393.51左右。隨后板塊下跌，小幅震蕩回彈后，至今維持在13383左右。
在資本市場估值“極寒”同時，房企的銷售業(yè)績卻屢創(chuàng)新高，增速不減。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年房企銷售額平均增速達到了14.4%，高集中度下，龍頭房企在其中作用占重頭，TOP50房企總銷售規(guī)模已突破10萬億元。相比其他疫情影響下受損嚴重的行業(yè)，房地產(chǎn)可謂表現(xiàn)出色。
而疫情洗禮下，一些冒進的巨頭折戟，去掉高歌猛進的濾鏡，“穩(wěn)健性”成為第一優(yōu)勢被凸顯出來。從排行榜上看，營收靠前的房企PE值基本上在4-9倍之間，遠低于其他行業(yè)，以營收排名位居前列，疫情年業(yè)績突出的榮盛發(fā)展為例，其PE值甚至不足4。
申萬二級行業(yè)評估顯示：從2000年該行業(yè)指數(shù)發(fā)布以來，當前房地產(chǎn)行業(yè)包括市盈率(TTM)、市凈率和市銷率均處在歷史最低位置。其中，PE(TTM)當前值為8.56倍，處于歷史2.71%的分位點;PB當前值為1.15倍，處于歷史1.92%的分位點;PS當前值為0.78倍，處于歷史2.8%的分位點。而相反，行業(yè)股息率高達3.72%，處于歷史97.72%的分位點，可以看到，地產(chǎn)板塊整體均估值均處于歷史最低位置。
正如眾多券商預(yù)判的那樣，2月份的漲停潮印征著房地產(chǎn)板塊開始蓄勁待發(fā)，投資契機顯現(xiàn)。同時，自今年4月份開始，各地的集中供地也已拉開帷幕。這一政策間接利好房地產(chǎn)板塊中實力較強的優(yōu)質(zhì)房企，其股價也迎來了上漲的機會。
高分紅低估值
盡管房地產(chǎn)股價此前多年不溫不火，但有投資者仍是缽滿盆盈。仍以榮盛發(fā)展為例，上市14年來，榮盛發(fā)展堅持每年分紅。截至2020年底，其累計現(xiàn)金分紅金額達到了118.37億元。2015-2019年，榮盛發(fā)展連續(xù)5年派息率超過了當年歸母凈利潤的22%。截至目前，榮盛發(fā)展的股息率超過了5%，這一數(shù)值遠超銀行理財的收益率，也超過了A股中的大多數(shù)企業(yè)。就算不靠股價收益，榮盛的股東也是回報豐厚。同類穩(wěn)健型龍頭房企分紅也多較“大方”，如萬科、保利等。
2020年，盡管出現(xiàn)了疫情“黑天鵝”，榮盛發(fā)展的銷售卻逆勢增長超過10%，結(jié)合不到4的PE值，投資者形容其在A股超過百家的房企中，是一匹“隱形的白馬”。
年報顯示，2020年，榮盛發(fā)展實現(xiàn)簽約金額1270.97億元，同比增長了10.18%，銷售額更是連續(xù)3年超過了千億元且逐漸遞增。而其近四年營業(yè)收入分別為387億元、563.7億元、709.1億元、715億元，復(fù)合增長率約為20%左右;歸母凈利潤分別為57.6億元、75.65億元、91.2億元、75.01億元。
財務(wù)健康度方面，截至2020年底，榮盛凈負債率為80.18%，完全達到了監(jiān)管要求的低于100%。同時，現(xiàn)金短債比為1.23，達到監(jiān)管要求的大于1倍，短期償債無壓力。此外，其連續(xù)4年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，2020年末的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額13.67億元。年報披露，榮盛發(fā)展2020年獲得銀行授信額度931.55億元，境內(nèi)主流評級機構(gòu)上調(diào)公司主體信用評級至AAA，境外主流評級機構(gòu)給予公司BB-的主體信用評級。
專業(yè)人士認為，標桿房企能夠在外部環(huán)境有很大變數(shù)的情況下，實現(xiàn)財務(wù)數(shù)據(jù)的穩(wěn)定增長，主要得益于土儲布局科學(xué)，內(nèi)控能力強，內(nèi)部管理科學(xué)。“過硬的底盤”為其帶來投資的高安全性。
未來兩年業(yè)績可預(yù)判
榮盛起家于京津冀，此前在環(huán)京區(qū)域布局了多個優(yōu)質(zhì)項目。近年來，逐步發(fā)力長三角、大灣區(qū)等國家經(jīng)濟發(fā)展主要陣地。全國性戰(zhàn)略布局使得土儲“雞蛋不在一個籃子里”，這也大大分散平攤了區(qū)域性市場起伏的風(fēng)險。
截至2020年底，榮盛發(fā)展的土儲建筑面積為3835.98萬平米，滿足公司近三年的開發(fā)需求。僅在行業(yè)中“兵家必爭之地”的長三角，榮盛就已經(jīng)“遍地開花”。2020年江蘇公司全年簽約規(guī)模破百億，開發(fā)精品項目30余個，擁有超30萬業(yè)主。榮盛于2016年首入浙江，項目遍布杭州、蘇州、寧波、紹興、嘉興、海寧等城市，參與開發(fā)建設(shè)項目13個，2020年簽約規(guī)模也超百億。
而今年以來，榮盛傳統(tǒng)重倉的環(huán)京地區(qū)觸底反彈，銷售量直線上升，加上其他拿地城市能級提升，長三角、大灣區(qū)正在發(fā)力當口，整體潛力可期，而作為結(jié)算滯后的房地產(chǎn)企業(yè)，未來兩年業(yè)績基本鎖定，估值修復(fù)預(yù)期強烈。
榮盛發(fā)展業(yè)務(wù)布局在地產(chǎn)主力基礎(chǔ)上，也多元并進，發(fā)展康旅、產(chǎn)業(yè)新城、物業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)。同時預(yù)判市場、研發(fā)新產(chǎn)品，維持長期領(lǐng)先的市場競爭力。
住宅方面，榮盛持續(xù)提供品質(zhì)剛需住宅與舒適改善性住宅，和以新型生活方式為主題的高端社區(qū)服務(wù)。借疫情期間積極修煉內(nèi)功，重新編制了《住宅產(chǎn)品設(shè)計管理白皮書》，進一步提升產(chǎn)品設(shè)計標準。
2020年，盡管疫情的出現(xiàn)對于康旅造成了不小的沖擊，不少房企面對康旅未來不確定的發(fā)展形勢進退兩難。而榮盛發(fā)展則是尋找新的IP，打造了“一品原鄉(xiāng)”項目，傳承中國的耕讀文化，滿足城市新貴階層的兒時向往。在疫情得到控制后，榮盛發(fā)展打造的康旅項目便受到了客群的廣泛關(guān)注和認可。
除此之外，榮盛發(fā)展的物業(yè)榮萬家也已經(jīng)成功登陸了港交所。憑借著“輕資產(chǎn)”模式一度成為了資本熱捧的新星。而房企拆分物業(yè)使其獨立上市則也可以拓寬融資渠道，獲得更多的資本支持。
“黃金時代”過去之后，進入“白銀時代”的房企價值并未出現(xiàn)縮減，反倒因為深研產(chǎn)品，內(nèi)資價值有所增長。資本市場從來不缺少投資的熱點，每隔一段時間就有新經(jīng)濟出現(xiàn)。相比較而言，房地產(chǎn)板塊作為估值最低區(qū)間、業(yè)績卻與之反差極大的領(lǐng)域，在包括政策、利率、融資、市場等各項因素都“塵埃落定”的時候，資本市場關(guān)注度回歸業(yè)績本身的時代，或?qū)⒌絹怼?/p>
住房作為一種剛性需求，始終不會消失。持續(xù)穩(wěn)定上升的銷售額、穩(wěn)定的凈利潤率和分紅則也恰恰代表著房地產(chǎn)行業(yè)的底部特征與投資安全性。而行業(yè)中財務(wù)穩(wěn)健，價值卻被低估的白馬就成為價值洼地。(文/華章)
