9月，房地產(chǎn)交易市場進入傳統(tǒng)“金九銀十”時期，但目前市場多項數(shù)據(jù)表現(xiàn)“乏力”，不復往年的火爆場景。

在部分城市加碼調(diào)控政策以抑制房價過快上漲的同時，也有部分城市通過召開座談會或出臺政策的方式，限制房企降價，被行業(yè)媒體稱之為“限跌令”。

“限跌令”的出現(xiàn)引起了廣泛關(guān)注，意味著各地樓市已經(jīng)開始分化，且進入雙向調(diào)控時代。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截止目前，已經(jīng)有湖南岳陽、河北唐山、云南昆明、遼寧沈陽、江蘇江陰等6個城市先后發(fā)布“限跌令”，基本都是三四線城市。

在各地政策的不斷出臺、金融監(jiān)管日趨嚴格的情形之下，“三線四檔”、土拍“兩集中”也對于各地樓市的穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期起到了一定作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進入調(diào)整期，不少企業(yè)融資渠道受限、銷售回款困難，開始采用降價銷售的方式加速回款，緩解困境。

“限跌令”以三四線城市為主

8月9日，湖南岳陽發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場新建商品住宅往前成交價格限制的通知》，這是2021年全國首個限制房價跌幅的政策?！锻ㄖ分忻鞔_，新建商品住房銷售價格備案后，其實際成交價格不得低于備案價格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同;若開發(fā)企業(yè)確需重新調(diào)整備案價格，6個月才可以申請調(diào)整。

而后，云南昆明、河北唐山、遼寧沈陽、湖南株洲先后召開座談會，強調(diào)要加強市場監(jiān)督管理，遵循房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，嚴防惡意降價，擾亂市場秩序，立即停止違規(guī)銷售行為，下架所有涉嫌低價銷售的房源信息。

8月31日，江蘇江陰市發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項的通知》中明確規(guī)定，嚴禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

經(jīng)過梳理發(fā)現(xiàn)，“限跌令”政策出臺的目的主要在于打壓惡意降價行為，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。同時可以看出發(fā)布“限跌令”的6個城市基本都是處于市場下行趨勢，庫存壓力大且市場去化緩慢。

對此現(xiàn)象，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“目前樓市分化現(xiàn)象明顯，一、二線城市預防暴漲，三、四線城市則在預防暴跌。”

三四線城市庫存壓力大

數(shù)據(jù)是市場現(xiàn)狀的最直接體現(xiàn)。

以昆明為例。在新房方面，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月昆明主城商品住宅成交均價14028元/平方米，環(huán)比下降2.95%，同比下降8.65%，主力成交皆為剛需低價項目，供銷量價持續(xù)下跌。二手房方面，昆明的二手房交易量從5月的703套、7月的500套、直線下降到8月的178套，交易量呈斷層式下降。

昆明并不是特例。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，8月岳陽商品住宅均價6860元/平米，同比下降2.21%，整體市場均價處于下跌通道。

唐山同樣也存在銷售下滑的狀況。據(jù)克而瑞環(huán)京統(tǒng)計決策系統(tǒng)統(tǒng)計，2021年1-7月，唐山實現(xiàn)成交金額202.73億元，同比下降31.24%，成交均價9941元/㎡，同比下降9.19%。7月份唐山成交價回調(diào)，商品住宅成交面積25.4萬㎡，環(huán)比減少18%;成交均價為9475元/㎡，環(huán)比下跌7%。

伴隨著成交下滑，市場去化會更加緩慢，庫存壓力增大。據(jù)中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，截止到8月，昆明庫存1129萬平米，消化周期19.9個月。唐山主城區(qū)新建商品房庫存586.36萬平方米，去化周期更是高達40多個月。

縱觀全國樓市，存在庫存壓力大、去化緩慢情況的并非只有個別城市，可以預見，未來隨著政策收緊效應顯現(xiàn)和整體市場繼續(xù)下行，不排除更多城市出臺“限跌令”。

“限跌令”并非首次出現(xiàn)

2003年，國務院18號文官宣，房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2008年11月，國務院常務會議提出10條措施，“四萬億”政策出爐。同年12月國務院辦公廳發(fā)出《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。至此，房地產(chǎn)市場開始進入黃金十年。

在此后，為了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，樓市調(diào)控以限制房價上漲過快為主基調(diào)，但是也有部分地方出臺了限制房價跌幅的政策，因此“限跌令”并非新生事物。

2014年，杭州曾規(guī)定商品房實際成交價低于備案價格超過15%，否則將被限制網(wǎng)簽;此后，2016年廣東惠州、2017年廣東中山、2018年山東濟南先后出臺政策或約談房企，禁止“惡意降價”;2020年3月，東莞也出臺“限跌令”，規(guī)定準售房源不得低于申報價格的90%。

房住不炒 穩(wěn)字當頭 住有所居

有人會不理解，房價下跌難道不是好事嗎?其實，事實并非如此。

首先，房子除了居住之外，更是人們保值、投資的一個渠道。房價上漲，對于已經(jīng)購房的人來說，固然是好事，但是對于沒有買房的人來說會不斷增加壓力;房價下跌，會使已經(jīng)買房的購房者資產(chǎn)縮水，可能導致部分人出現(xiàn)過激的維權(quán)行為，不利于社會穩(wěn)定。而即將買房、未來將要買房的人，也不能保證房價不會繼續(xù)下降。

其次，房價大起大落，對于房地產(chǎn)行業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)都將造成巨大影響，不利于整個產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定發(fā)展。

最后，就房地產(chǎn)業(yè)本身來說，可能形成行業(yè)的惡性競爭，打價格戰(zhàn)，在售價降低的情況下，為了利潤，會縮減成本，可能會導致爛尾樓的不斷增加，最終受害的還是購房者。

因此房價不能過快上漲，也不能隨意下跌。此次，“限跌令”的再次出現(xiàn)，是“一城一策”、精準調(diào)控的體現(xiàn)，也印證了國家穩(wěn)字當頭、房住不炒、全面落實房地產(chǎn)長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，“限跌令”表面是部分房企在負債高壓下?lián)屌?，背后其實進一步說明了“穩(wěn)定”是樓市最確定的關(guān)鍵詞。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 限跌令 宏觀調(diào)控 乏力