2021年下半年，如果你準(zhǔn)備買(mǎi)房，某些全國(guó)性開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目千萬(wàn)要注意了。
因?yàn)檫@些公司，正面臨危機(jī)。
01
先看三道紅線。
恒大現(xiàn)在處于風(fēng)雨飄搖之中，嚴(yán)重到什么程度，大家眾說(shuō)紛紜，用許老板的話來(lái)說(shuō)就是——恒大現(xiàn)在遇到了前所未有的困難。
然而，當(dāng)你看看三道紅線的數(shù)據(jù)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，恒大在三道紅線方面來(lái)說(shuō)并不是最差的。
剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率：81%，凈負(fù)債率99.8%，現(xiàn)金短債比0.67。
坦率的說(shuō)，恒大的指標(biāo)雖然不好看，但是相對(duì)于上圖的那幾個(gè)難兄難弟來(lái)說(shuō)，并不是最糟糕的。
恒大的問(wèn)題就在于現(xiàn)金短債比太少，恰恰又遇到恒大財(cái)富遭到擠兌危機(jī)，又出了一個(gè)高官杜總的“領(lǐng)導(dǎo)先走”事件，所以才鬧成現(xiàn)在這個(gè)樣子。
實(shí)際上，仔細(xì)看看，論財(cái)務(wù)問(wèn)題，全國(guó)百?gòu)?qiáng)上市房企比恒大危險(xiǎn)的多得是。
論資產(chǎn)負(fù)債率，上圖除了美好置業(yè)之外，每個(gè)企業(yè)都比恒大高，都可以稱(chēng)為負(fù)資產(chǎn)。
泰禾公司不去說(shuō)它，已經(jīng)是個(gè)盡人皆知的死公司。
就是現(xiàn)在還苦苦掙扎的華夏幸福、京投和藍(lán)光三家，他們欠的錢(qián)已經(jīng)可以買(mǎi)下兩個(gè)他們的這樣公司了，可見(jiàn)問(wèn)題達(dá)到了什么樣的嚴(yán)重程度。
如果說(shuō)凈資產(chǎn)負(fù)債率是一根電線，那么貨幣資金和短債比，則是一根高壓線，一旦漏電生還可能性極小。
在這個(gè)指標(biāo)上，比恒大嚴(yán)重的公司也多的是：
他們是：嘉凱城、中天金融、富力地產(chǎn)、華夏幸福、格力地產(chǎn)、泰和地產(chǎn)、京投發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、美好置業(yè)、億達(dá)中國(guó)。
我一位在銀行專(zhuān)門(mén)管金融放貸的朋友告訴我，一定要關(guān)注貨幣資金和短債比。
資產(chǎn)負(fù)債率太高，問(wèn)題還不大，還可能大而不倒，但是一旦貨幣資金和短債比太低，則公司非常危險(xiǎn)。
因?yàn)橐坏┦稚蠜](méi)有了現(xiàn)金，極易遭到擠兌風(fēng)暴，所有的債主都會(huì)找你要錢(qián)，包括那些遠(yuǎn)期債務(wù)的。
可以說(shuō)，這個(gè)指標(biāo)越低，企業(yè)資金鏈越緊張。這個(gè)指標(biāo)越低，企業(yè)越危險(xiǎn)。
泰禾出事，恒大出事了，藍(lán)光出事，華夏幸福出事了。
但是一些公司暫時(shí)沒(méi)有出事，只是因?yàn)樗麄儽容^幸運(yùn)，只是因?yàn)樗麄儧](méi)有遇到類(lèi)似于恒大財(cái)富那種導(dǎo)火線。
02
除了三道紅線的問(wèn)題，現(xiàn)在全國(guó)性房企在債務(wù)、債券方面也紛紛爆雷。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約現(xiàn)象相比過(guò)去兩年明顯增加。
僅上半年六個(gè)月，已違約的房企就有12家。
7月25日，實(shí)地集團(tuán)出現(xiàn)商票逾期拒付事件，部分供應(yīng)商和持票人聚集在廣州該公司集團(tuán)總部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)。
8月11日，陽(yáng)光100中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng)，公司未能在到期日支付一筆金額為2億美元的可轉(zhuǎn)換債券。
尤其是藍(lán)光，已經(jīng)是虱子多了不癢，截至8月2日，該企業(yè)已有12只債券違約，合計(jì)違約金額102.62億元，累計(jì)未能到期償還的債務(wù)本息金額合計(jì)達(dá)159.97億元。
對(duì)于那些企業(yè)來(lái)說(shuō)，行業(yè)的本質(zhì)就是金融，而金融的核心就是信用，信用的核心就是不違約。一旦違約，其負(fù)面影響可能比做一兩個(gè)項(xiàng)目虧損要大的多。
就拿花旗國(guó)為例，現(xiàn)在問(wèn)題很多，國(guó)際矛盾、疫情、產(chǎn)業(yè)空心化，民族矛盾，似乎一身都是病。但是問(wèn)題再多，美國(guó)發(fā)行百萬(wàn)億的天量外債，卻一筆也不敢違約。
道理是一樣的，你敢有一筆違約，大家就要質(zhì)疑你的信用，質(zhì)疑你的償付能力，甚至質(zhì)疑你的國(guó)力，誰(shuí)還敢借你下一筆錢(qián)，誰(shuí)愿意自己的錢(qián)成為下一次被違約。
所以相比較違約那點(diǎn)得利，信用受損是巨大的。
普通人都知道有一點(diǎn)錢(qián)，都要優(yōu)先還按揭，因?yàn)橛行庞糜涗洝?/p>
你想想普通人都知道，這些法務(wù)部門(mén)齊全的房地產(chǎn)公司不知道?
所以，一旦出現(xiàn)違約記錄，只能證明一個(gè)道理。
公司真的沒(méi)錢(qián)了，公司真的資金鏈太緊了。
03
如果你熟悉房地產(chǎn)公司的收購(gòu)和并購(gòu)業(yè)務(wù)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，一旦出現(xiàn)了債券違約，其實(shí)就是公司的問(wèn)題冰山開(kāi)始露出水面。
看著水面上的體積不大，水面之下的危機(jī)是你難以想象的。
通常一般來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)公司出現(xiàn)了債務(wù)違約的問(wèn)題，往往經(jīng)歷這樣四個(gè)階段：
第一階段：公司融資成本上升，從銀行等正規(guī)渠道借錢(qián)發(fā)生了困難。
第二階段;公司開(kāi)始推出特價(jià)房，工抵房，內(nèi)部員工房，加強(qiáng)了銷(xiāo)售回款，同時(shí)減少了拿地。
第三階段：公司開(kāi)始變賣(mài)比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，比如年初綠地已經(jīng)開(kāi)始賣(mài)一些較好的寫(xiě)字樓
第四階段：公司開(kāi)始尋找戰(zhàn)略投資者，俗稱(chēng)的白衣騎士，為公司注入資金。
一般來(lái)說(shuō)這四個(gè)階段的努力都宣告失敗了，所有正常的搶救都沒(méi)成功。
公司實(shí)在是沒(méi)錢(qián)了，才開(kāi)始債務(wù)違約。
因?yàn)?，一旦債?wù)違約或者展期，全社會(huì)就會(huì)知道，這家公司真的沒(méi)錢(qián)了，資金鏈真的緊張了。
很顯然，這個(gè)份名單中，大部分公司已經(jīng)走到了第三階段。
當(dāng)然，這個(gè)名單中的公司，我相信大部分都能平安解困，因?yàn)槎际侨珖?guó)性房企，牽扯甚大。
對(duì)于一個(gè)普普通通買(mǎi)房者，下半年乃至明年上半年不要去全面踩“紅線”房企的期房，雖然確實(shí)可能很便宜。
但是依舊需要我們掏空六個(gè)錢(qián)包，下注后，半生貸款來(lái)?yè)Q，用真金白銀來(lái)?yè)Q。
所以不要去賭。
